| 2020-07-22
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漏水、马桶不通、家电旧换新,到底谁要出钱?
案例 Case
佳佳上大学之后,就开始在学校附近租房子。她找到的这栋学生宿舍,里面所有住户都是学生,而且管理制度也很完善,让佳佳觉得很放心。
但等佳佳搬进去之后,问题才慢慢浮现。首先是厕所马桶老是不通,每隔几天就要请房东来查看、请水电工来修理,让佳佳不胜其烦。此外,房东当初承诺会提供冰箱,但实际上冰箱已经坏了好久,房东却不打算修理或换新,让房客根本没有冰箱可用。
更惨的是,最近下了一场大雨后,宿舍竟然开始漏水了!佳佳立刻向房东反映,房东却表示只是小问题,等天气放晴就不会漏水了,令人为之气结。请问佳佳到底该怎幺做呢?
✎ 法律分析
租屋族在外租屋时,最恐怖的恶梦,除了遇到恶房东之外,就是害怕遇到房屋漏水、马桶不通、电灯不亮等大大小小的问题,但是房东却又不愿意处理的情况了。因为这些问题不仅恼人,更重要的是,到底是房东应该负责,还是房客必须自己处理呢?修缮的费用到底是谁应该负担呢?
修缮处理与费用责任归属
其实依照《民法》第423条的规定,出租人应该在租赁期间保持出租物品的使用状态,使承租人可以依合约的约定合理使用。另外《民法》第429条也规定,租赁物的修缮责任,除契约另有订定或另有习惯外,应由出租人负担。因此原则上出租房屋的修缮责任通常由房东负责。
但是反过来想,如果房屋里面所发生的一切问题,大至房子历经风霜侵蚀所造成的损害,小至房子内部消耗品的汰旧换新,都必须由房东亲自出面处理的话,恐怕也会影响房东出租房子的意愿,不见得是租屋族的福音。而且如果房东一天到晚出现在承租的房子里修理东西,势必影响租屋族的生活起居,难免也会觉得彆扭吧!
因此,比较合宜又折衷的办法,就是在租屋契约内列出修缮责任归属清单,大的物件交给房东处理,小东西可以由租屋族自行修缮,就可省掉许多麻烦。
通常房屋需要维修的部分可分成下面几大类:
  1. 房屋的硬体设施:包含房屋结构、隔间、墙壁、支柱、砖瓦、地板等等。
  2. 家具设备:包含沙发、桌椅、电视、冰箱、马桶、流理台、热水器等等。
  3. 消耗性用品:包含灯泡、灯管、水管、管路、水龙头橡皮、小型家电等等。

一般而言,建议租屋族在和房东签约时,可以就房屋的硬体设施及家具设备部分,约定由房东负责修缮。至于消耗性用品部分,便可以约定由租屋族自行负责处理,或者也可由房客代替房东处理之后,留存单据要求房东返还修缮费用,或直接从租金中扣除。这样一来,不仅可以争取修缮的效率,也可以避免房东频繁进出打扰生活,一举数得。
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发现问题须尽快通知房东
不过,租屋族必须特别注意的一点是,依据《民法》第437条的规定,如果发生了修缮责任属于房东的相关问题,房客有告知房东之义务,而且必须在发现问题时立即通知。如果房客在发现问题之后没有即时通知房东前来修缮,导致问题更为严重,甚至造成房东的财产损失,那幺房客也必须负担相关的赔偿责任喔!
举例来说,承租的房子里面发生了水管破裂的问题,在租赁契约中约定必须由房东负责修理,那幺房客就应该在水管一开始破裂时,立即通知房东。如果房客放着不管,任由破裂的水管不断漏水,连带影响到楼下住户也开始漏水了,此时除了房东必须赔偿楼下住户的损失之外,房客也必须对房东的房屋受损,以及赔偿楼下住户的部分,负担赔偿责任。
如果房东迟迟不修缮或换新家具设备,房客可以提前终止租约吗?
依《民法》424条的规定,租屋处如有瑕疵,并且达到危及房客或其同住的人的安全或健康时,房客便可要求终止租约。即使在订约时房客已经知道瑕疵的存在,或者预先抛弃终止租约的权利,仍然可以终止。因此,如果房屋漏水、管线破裂等等情况太严重,已经到了影响房屋结构,或者有害房客的健康安全时,房客便可和房东终止租约。
如果房东在订约时承诺的设备、家具等物品坏了,却迟迟不愿意修理,造成房客无法正常使用,等于房客缴了租金,却得不到房东所承诺的品质,此时房客也可以依《民法》第435条的规定,请求减少租金。
✎ 案例解答
佳佳所遇到的问题中,大致可以分成几个部分处理:
  1. 冰箱坏掉却不修理:由于房东出租房子的时候,已承诺会提供房客冰箱,而属于租赁契约的一部分,因此无论是要修理也好,买新冰箱也好,房东都有义务提供冰箱供房客使用。
  2. 漏水:由于房子漏水通常是因为房屋结构受损而引起,或有内部管线破裂等问题,问题较为严重,通常必须花费巨资进行澈底的检修工程才有办法解决,当然必须由房东负责修理。
  3. 管线:老旧房屋因为管线问题,经常会发生马桶不通、水管阻塞等小问题,如果每次都要房东来解决,不仅缓不济急也影响生活。建议可以与房东协商,由房客处理之后,直接从租金中扣除修理费用。

✎ 实用小法典
《民法》第423条
「出租人应以合于所约定使用收益之租赁物,交付承租人,并应于租赁关係存续中,保持其合于约定使用、收益之状态。」
《民法》第424条
「租赁物为房屋或其他供居住之处所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康时,承租人虽于订约时已知其瑕疵,或已抛弃其终止契约之权利,仍得终止契约。」
《民法》第429条
「租赁物之修缮,除契约另有订定或另有习惯外,由出租人负担。」
《民法》第435条
「租赁关係存续中,因不可归责于承租人之事由,致租赁物之一部灭失者,承租人得按灭失之部分,请求减少租金。」
《民法》第437条
「租赁关係存续中,租赁物如有修缮之必要,应由出租人负担者,或因防止危害有设备之必要,或第三人就租赁物主张权利者,承租人应即通知出租人。但为出租人所已知者,不在此限。
承租人怠于为前项通知,致出租人不能及时救济者,应赔偿出租人因此所生之损害。」